Im Regierungsentwurf des JStG 2022 sind verschiedene Anpassungen des Bewertungsgesetzes an die Immobilienwertverordnung enthalten. Werden Immobilien unentgeltlich (z. B. durch Schenkung oder Erbfall/Vermächtnis) übertragen, müssen diese auf den Übertragungsstichtag bewertet werden, damit die Höhe der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer ermittelt werden kann.

Die Anpassungen können teilweise zu deutlichen Werterhöhungen führen. Folgende Änderungen sind geplant:

Ertragswertverfahren:

Die bisherige pauschale Wertermittlung der Bewirtschaftungskosten auf Basis eines Prozentsatzes der Jahresmiete soll aufgegeben werden und durch aufwendigere Berechnungen entsprechend neuer Vorgaben ersetzt werden. Zudem sollen die pauschalen Liegenschaftszinssätze herabgesetzt werden, was zu höheren Werten führt, sofern die Gutachterausschüsse keine Zinssätze zur Verfügung stellen. Das Ertragswertverfahren findet insbesondere bei Mietwohnhäusern und Geschäftsgrundstücken mit ortsüblicher Miete Anwendung.

Sachwertverfahren:

Hier soll ein Regionalfaktor für die maßgebenden Regelherstellungskosten aufgenommen werden. Zudem soll die Gesamtnutzungsdauer für bestimmte Gebäudearten von 70 auf 80 Jahre verlängert werden.  Außerdem ist eine Erhöhung der Wertzahlen vorgesehen. Dies würde zu höheren Immobilienwerten führen. Das Sachwertverfahren ist insbesondere bei Eigentumswohnungen und Ein- bis Zweifamilienhäuser ohne örtliche Vergleichswerte des Gutachterausschusses sowie bei Geschäftsgrundstücken ohne ortsübliche Miete anzuwenden

Darüber hinaus sieht der Entwurf eine umfassende Änderung der Bewertung in Erbbaurechtsfällen bzw. Gebäuden auf fremdem Grund und Boden vor.

 Ausblick:

Die 2./3. Lesung des JStG 2022 im Bundestag ist nach Erzielung eines Konsenses mit den Ländern für den 02.12.2022 geplant. Der Bundesrat könnte dann auf seiner Sitzung am 16.12.2022 dem Gesetz zustimmen.

Gut zu Wissen:

Ergeben sich bei der Bewertung von Immobilien überhöhte Werte, kann ein niedrigerer Verkehrswert durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken nachgewiesen werden.