Grundsteuer
Grundsteuer
Grundsteuerreform 2025
Grundbesitzer aufgepasst
Sie besitzen bebaute oder unbebaute Grundstücke? Ganz gleich ob sie den privaten oder betrieblichen Grundbesitz selber nutzen oder vermieten – für Sie besteht jetzt Handlungsbedarf.
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Jetzt: Neubewertungen
Der Grundstücke
Bisher sind die Wertansätze für die Grundsteuer – die sogenannten Einheitswerte, nur einmal vom Finanzamt festgestellt worden. Wenn sich keine Änderungen ergeben haben, musste auch keine weitere Erklärung mehr abgegeben werden.
2018 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) jedoch entschieden, dass die Ermittlung der Einheitswerte für die Grundsteuer verfassungswidrig ist und der Gesetzgeber dieses Vorgehen bis 2025 überarbeiten muss.
Die Neubewertung der Grundstücke startet in diesem Zusammenhang bereits dieses Jahr – auch wenn die ermittelten Werte dann erstmalig für die Festsetzung der Grundsteuer für das Jahr 2025 herangezogen werden sollen.
Feststellungserklärung
Bis spätestens 31.01.2023
Alle grundbesitzenden Bürgerinnen und Bürger sind nun dazu aufgerufen, eine sogenannte Feststellungserklärung abzugeben, in der der neue Grundsteuerwert ermittelt werden soll.
Jedes Bundesland hat dabei sein eigenes Modell, um diesen Wert zu errechnen. Die Erklärung soll bis zum 31.01.2023 von jedem Grundstück in Deutschland in den Finanzämtern eingehen.
Die Feststellungs-
erklärung mit WSS
Interaktiv, einfach und unkompliziert
Wir nehmen Ihnen die Arbeit ab und erstellen Ihre Feststellungserklärung. Füllen Sie einfach unsere WSS-Checkliste aus – Ihr AKTIV BERATER meldet sich dann für ein unverbindliches Angebot und zur Vereinbarung des weiteren Vorgehens direkt bei Ihnen.
Die Feststellungserklärung mit WSS
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Fragen und Antworten
Zum Thema Grundsteuer
Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Grundstücke werden teilweise nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern.
Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Auch dieses Problem wurde mit der Reform der Grundsteuer angegangen. Künftig können Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sogenannte Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.
Änderungen der individuellen Steuerzahlungen würden sich auch bei jeder anderen Ausgestaltung einer Grundsteuerreform ergeben, die die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umsetzt.
Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind. Abbildung 3 zeigt beispielhaft, wie sich die Grundsteuerzahlungen für verschiedene Arten von Immobilien in Dresden verändern könnten – mit und ohne die von den Gemeinden zugesagten Änderungen beim Hebesatz. Im neuen System würde ein Teil der Steuerpflichtigen deutlich bessergestellt als im Status Quo (insbesondere die Mieter von großen Mehrfamilienhäusern), ein Teil würde mehr Grundsteuer zahlen, während sich für einige Steuerpflichtige nur marginale Veränderungen ergäben. Die Steuerzahlungen nach der Reform wären auf jeden Fall anders verteilt als im (zum Teil nicht begründbaren) Status Quo – und auch als in einem wertunabhängigen Modell.
Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten
Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch die Grundsteuer auf Grundlage von abweichendem Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt erhoben werden. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage der Einheitswerte erhoben.
Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten
Das Bundesministerium der Finanzen und nahezu alle Länder haben sich bereits früh auf das geschilderte Bundesmodell verständigt. Länder, die sich diesem Modell nicht anschließen wollen, können aufgrund einer entsprechenden Grundgesetzänderung ein eigenes Grundsteuermodell einführen („Öffnungsklausel“). Ohne diesen Kompromiss wäre das Gelingen der Reform gefährdet gewesen. Ein Wegfall der Grundsteuer als eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen hätte verheerende Konsequenzen für die Gemeinden bedeutet.
Demnach wird die Grundsteuer zukünftig auch weiterhin grundsätzlich für alle Bürger*innen in Deutschland nach einer bundeseinheitlichen Regelung erhoben, es sei denn, das jeweilige Bundesland macht von der Öffnungsklausel Gebrauch.
Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich geregelt. Das Saarland und Sachsen haben die Öffnungsklausel genutzt, um vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen einzuführen. Bei der Bewertung von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wenden alle Länder abgesehen von punktuellen Abweichungen einheitlich das Bundesmodell an. Nähere Informationen zur Umsetzung der Grundsteuerreform in den Ländern finden Sie im BMF-Monatsbericht November 2021 sowie unter www.grundsteuerreform.de.
Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten
Die Grundsteuer A ist im Landesgrundsteuergesetz von Baden-Württemberg ähnlich geregelt wie im Bundesgesetz. Bei der Grundsteuer B kommt hingegen das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“ zum Einsatz. Das heißt: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.
Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.
Die reine Bodenwertsteuer wird zudem auf der Ebene der Steuermesszahl modifiziert: Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent verringert. Begünstigt werden ebenfalls der soziale Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.
In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.
Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune.
Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten
Zunächst ermitteln die Gutachterausschüsse die neuen Bodenrichtwerte bezogen auf den 1. Januar 2022. Diese müssen spätestens bis zum 30. Juni 2022 veröffentlicht sein. Im Lauf des Jahres 2022 werden die Eigentümerinnen und Eigentümer durch eine öffentliche Bekanntmachung aufgefordert, eine Steuererklärung abzugeben. Nach derzeitiger Planung muss diese Erklärung bis spätestens 31. Januar 2023 abgegeben werden.
Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten
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Laut der bundesgesetzlichen Betriebskostenverordnung ist die Grundsteuer umlagefähig. Daran hat sich nichts geändert. Das bedeutet: Eigentümerinnen und Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Ob und wie sich die Reform auf sie auswirkt, können die Mieterinnen und Mietern anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen.
Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten
- Checkliste ausgefüllt, Auftrag erteilt
- AKTIV-Berater meldet sich ggf. bei Rückfragen oder fehlenden Angaben
- Vorbereitung der Erklärung durch WSS
- Fertigstellung der Feststellungserklärung
- Freigabe zur Übersendung der Erklärung an das Finanzamt
Ihre Ansprechpartner
Justin Hildbrand
Bachelor of Arts (B.A.) I Steuern & Prüfungswesen
Justin Hildbrand
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