GRUNDSTEUER

GRUND­STEUER­REFORM 2025

GRUND­BE­SITZER AUFGEPASST

Sie besitzen bebaute oder unbebaute Grundstücke? Ganz gleich ob sie den privaten oder betrieblichen Grundbesitz selber nutzen oder vermieten – für Sie besteht jetzt Handlungsbedarf.

YouTube

Mit dem Laden des Videos akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von YouTube.
Mehr erfahren

Video laden

GRUNDSTEUER PER VIDEO ERKLÄRT

GRUND­STEUER PER VIDEO ERKLÄRT

ERFAHREN SIE MEHR AUF UNSEREM YOUTUBE KANAL

Jetzt mit Video mehr erfahren

JETZT:

NEU­BEWER­TUNGEN DER GRUND­STÜCKE

Bisher sind die Wertansätze für die Grundsteuer – die sogenannten Einheitswerte, nur einmal vom Finanzamt festgestellt worden. Wenn sich keine Änderungen ergeben haben, musste auch keine weitere Erklärung mehr abgegeben werden.

2018 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) jedoch entschieden, dass die Ermittlung der Einheitswerte für die Grundsteuer verfassungswidrig ist und der Gesetzgeber dieses Vorgehen bis 2025 überarbeiten muss.

Die Neubewertung der Grundstücke startet in diesem Zusammenhang bereits dieses Jahr – auch wenn die ermittelten Werte dann erstmalig für die Festsetzung der Grundsteuer für das Jahr 2025 herangezogen werden sollen.

Feststellungserklärung bei WSS

FEST­STELLUNGS­ERKLÄRUNG

BIS SPÄ­TES­TENS 31.10.2022

Alle grundbesitzenden Bürgerinnen und Bürger sind nun dazu aufgerufen eine sogenannte Feststellungserklärung abzugeben, in der der neue Grundsteuerwert ermittelt werden soll. Jedes Bundesland hat dabei sein eigenes Modell, um diesen Wert zu errechnen. Die Erklärung soll bis zum 31.10.2022 von jedem Grundstück in Deutschland in den Finanzämtern eingehen. Die Übermittlung an das Finanzamt ist jedoch erst ab dem 01.07.2022 möglich.

DIE FEST­STELLUNGS-
­ER­KLÄ­RUNG MIT WSS

INTERAKTIV, EINFACH UND UNKOMPLIZIERT

Wir nehmen Ihnen die Arbeit ab und erstellen Ihre Feststellungserklärung. Füllen Sie einfach unsere WSS-Checkliste aus – Ihr AKTIV BERATER meldet sich dann zur Vereinbarung des weiteren Vorgehens direkt bei Ihnen.

Jetzt Checkliste ausfüllen!

FRAGEN UND ANTWORTEN

ZUM THEMA GRUNDSTEUER

Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Grundstücke werden teilweise nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern.

Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Auch dieses Problem wurde mit der Reform der Grundsteuer angegangen. Künftig können Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sogenannte Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird (v. a. durch die drastische Absenkung der Steuermesszahl und die angekündigte Anpassung der Hebesätze), also die Gesamtheit der Steuerzahler*innen nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlt, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

Änderungen der individuellen Steuerzahlungen würden sich auch bei jeder anderen Ausgestaltung einer Grundsteuerreform ergeben, die die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umsetzt.

Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind. Abbildung 3 zeigt beispielhaft, wie sich die Grundsteuerzahlungen für verschiedene Arten von Immobilien in Dresden verändern könnten – mit und ohne die von den Gemeinden zugesagten Änderungen beim Hebesatz. Im neuen System würde ein Teil der Steuerpflichtigen deutlich bessergestellt als im Status Quo (insbesondere die Mieter von großen Mehrfamilienhäusern), ein Teil würde mehr Grundsteuer zahlen, während sich für einige Steuerpflichtige nur marginale Veränderungen ergäben. Die Steuerzahlungen nach der Reform wären auf jeden Fall anders verteilt als im (zum Teil nicht begründbaren) Status Quo – und auch als in einem wertunabhängigen Modell.

Tabelle Grundsteuerentwicklung

Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten

Die auf Grundlage der neuen Werte berechnete Grundsteuer ist ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch die Grundsteuer auf Grundlage von abweichendem Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt erhoben werden. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch bis Herbst 2024 dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer bei einem Großteil der Steuerpflichtigen feststeht. Bis zum 31. Dezember 2024 wird die Grundsteuer noch auf Grundlage der Einheitswerte erhoben.

Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten

Das Bundesministerium der Finanzen und nahezu alle Länder haben sich bereits früh auf das geschilderte Bundesmodell verständigt. Länder, die sich diesem Modell nicht anschließen wollen, können aufgrund einer entsprechenden Grundgesetzänderung ein eigenes Grundsteuermodell einführen („Öffnungsklausel“). Ohne diesen Kompromiss wäre das Gelingen der Reform gefährdet gewesen. Ein Wegfall der Grundsteuer als eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen hätte verheerende Konsequenzen für die Gemeinden bedeutet.

Demnach wird die Grundsteuer zukünftig auch weiterhin grundsätzlich für alle Bürger*innen in Deutschland nach einer bundeseinheitlichen Regelung erhoben, es sei denn, das jeweilige Bundesland macht von der Öffnungsklausel Gebrauch.

Die Länder Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen haben von der Öffnungsklausel Gebrauch gemacht und die Bewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer landesgesetzlich geregelt. Das Saarland und Sachsen haben die Öffnungsklausel genutzt, um vom Bundesgesetz abweichende Steuermesszahlen einzuführen. Bei der Bewertung von Betrieben der Land- und Forstwirtschaft wenden alle Länder abgesehen von punktuellen Abweichungen einheitlich das Bundesmodell an. Nähere Informationen zur Umsetzung der Grundsteuerreform in den Ländern finden Sie im BMF-Monatsbericht November 2021 sowie unter www.grundsteuerreform.de.

Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten

Die Grundsteuer A ist im Landesgrundsteuergesetz von Baden-Württemberg ähnlich geregelt wie im Bundesgesetz. Bei der Grundsteuer B kommt hingegen das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“ zum Einsatz. Das heißt: Die Bewertung für die Grundsteuer B ergibt sich künftig ausschließlich aus dem Bodenwert. Dafür werden im Wesentlichen zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.

Das Bewertungsergebnis wird mit der gesetzlich vorgegebenen Steuermesszahl multipliziert. Der daraus resultierende Wert ist der Grundsteuermessbetrag.

Die reine Bodenwertsteuer wird zudem auf der Ebene der Steuermesszahl modifiziert: Für Grundstücke, die überwiegend Wohnzwecken dienen, wird die Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent verringert. Begünstigt werden ebenfalls der soziale Wohnungsbau und Kulturdenkmäler.

In einem dritten und letzten Schritt wird dann der Hebesatz der Kommune auf den Grundsteuermessbetrag angewendet. Daraus ergibt sich schließlich die konkrete Grundsteuer.

Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune.

Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten

Zunächst ermitteln die Gutachterausschüsse die neuen Bodenrichtwerte bezogen auf den 1. Januar 2022. Diese müssen spätestens bis zum 30. Juni 2022 veröffentlicht sein. Im Lauf des Jahres 2022 werden die Eigentümerinnen und Eigentümer durch eine öffentliche Bekanntmachung aufgefordert, eine Steuererklärung abzugeben. Nach derzeitiger Planung muss diese Erklärung bis spätestens 31. Oktober 2022 abgegeben werden.

Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten

Wir nehmen Ihnen die Arbeit ab und erstellen Ihre Feststellungserklärung. Füllen Sie einfach unsere WSS-Checkliste aus – Ihr AKTIV BERATER meldet sich dann für ein unverbindliches Angebot und zur Vereinbarung des weiteren Vorgehens direkt bei Ihnen.

Jetzt Checkliste Ausfüllen!

Laut der bundesgesetzlichen Betriebskostenverordnung ist die Grundsteuer umlagefähig. Daran hat sich nichts geändert. Das bedeutet: Eigentümerinnen und Eigentümer dürfen die Grundsteuer den Mieterinnen und Mietern über die Nebenkosten in Rechnung stellen. Ob und wie sich die Reform auf sie auswirkt, können die Mieterinnen und Mietern anhand der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2025 sehen.

Quelle: Bundesfinanzministerium – Die neue Grundsteuer – Fragen und Antworten

  • Checkliste ausgefüllt, Auftrag erteilt
  • AKTIV-Berater meldet sich ggf. bei Rückfragen oder fehlenden Angaben
  • Vorbereitung der Erklärung durch WSS
  • Fertigstellung der Feststellungserklärung
  • Freigabe zur Übersendung der Erklärung an das Finanzamt

01. Januar 2025

Erstmalige Erhebung der neu ermittelten Grundsteuer durch die Gemeinden.

31. Oktober 2022

Die Abgabefrist für die Grundsteuererklärung endet (voraussichtlich).

1. Juli 2022

Die Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung) kann nun bis voraussichtlich 31. Oktober 2022 beim Finanzamt eingereicht werden.

April bis Juni 2022

Automatischer Versand der Aufforderungen zum Einheitswert durch die Finanzämter.

01. Januar 2022

Ab jetzt müssen alle Grundstücke in Deutschland für die Grundsteuer neu bewertet werden (Hauptfeststellungszeitpunkt).

08. November 2019

Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes im Bundesrat

10. April 2018

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) entscheidet, dass die Ermittlung der Einheitswerte für die Grundsteuer verfassungswidrig ist.