3. Höhere Abschreibung für Vermieter und Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer
Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer
Es besteht darüber hinaus weiterhin die Möglichkeit, eine kürzere Nutzungsdauer nachzuweisen (z. B. 4% bei nachgewiesener Nutzungsdauer von 25 Jahren). Entgegen den Plänen des Gesetzgebers wurde diese Option nicht aus dem Einkommensteuergesetz gestrichen.
Die Nutzungsdauer bestimmt sich nach dem Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Diese wird bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können.
Großzügige Nachweispflicht laut Rechtsprechung:
In einem Urteil hat der Bundesfinanzhof (BFH) dargelegt, wie eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen werden kann: der Steuerzahler kann sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet ist. Auf Grundlage der erbrachten Nachweise muss lediglich mit hinreichender Sicherheit geschätzt werden können, in welchem Zeitraum das Gebäude voraussichtlich noch genutzt werden kann. Anders als das Finanzamt meint, kann eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer nicht lediglich durch ein Bausubstanzgutachten nachgewiesen werden.
Finanzverwaltung setzt mit Schreiben vom 22.02.2023 die Hürden wieder hoch
Nach aktuellem Schreiben der Finanzverwaltung soll dagegen eine kürzere Nutzungsdauer nur anerkannt werden, wenn ein Gutachten vorgelegt wird, in welchem die kürzere Nutzungsdauer substantiiert begründet wird. Dazu sei – anders als vom BFH entschieden – erforderlich, dass das Gutachten sich ausdrücklich auf den Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer richtet, die kürzere Nutzungsdauer darf nicht bloß einem gewöhnlichen Verkehrswertgutachten entnommen werden. Weitere Erläuterungen dazu enthält das BMF Schreiben unter diesem Link.
Fazit:
Die Rechtsprechung zeigt, dass nicht nur Bausubstanzgutachten zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer dienen können. Wählt der Immobilienbesitzer oder der Gutachter eine andere Nachweismethode, kann diese ebenfalls zum Erfolg führen, sofern sie nachvollziehbar gewählt und inhaltlich überzeugend ist. Wie hoch die Anforderungen an das Gutachten tatsächlich sein dürfen, wird möglicherweise wieder der BFH entscheiden müssen.
